不動産を取得したとき

印紙税とは

土地や建物を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書にはかならず印紙を貼り、また、建物請負工事契約書や住宅ローン等の借用証書(金銭消費貸借契約書)等にも印紙を貼り、消印します。これが印紙税の納付です。
売買契約書は通常2通作成し、買主と売主が保管することとなりますが、この2通の契約書にそれぞれ印紙を貼らなければなりません。もし、どちらか一方の契約書に印紙を貼らなかったときは、売主と買主が連帯して納付する義務を負うことになりますので注意してください。借地権の設定または譲渡に関する契約書、建築請負契約書の場合も同様です。

不動産に関する契約書の印紙

では、次にいくらの印紙を貼ればよいかということですが、下記の表をみてください。契約書の種類と記載された金額に応じて印紙税が定められています。なおH23年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書と建築請負に関する契約書については、税額が軽減されています。下記の印紙税額表もこの軽減特例による軽減後の印紙税額を示しています。

<不動産の譲渡に関する契約書等の印紙税額表>
契約書記載金額 不動産の譲渡に関する契約書 借地権の設定や譲渡に関する契約書、
住宅ローン等の金銭消費者貸借契約書
1万円未満 非課税 非課税
1万円以上10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 400円 400円
50万円超100万円以下 1千円 1千円
100万円超500万円以下 2千円 2千円
500万円超1000万円以下 1万円 1万円
1000万円超5000万円以下 1万5千円 2万円
5000万円超1億円以下 4万5千円 6万円
1億円超5億円以下 8万円 10万円
5億円超10億円以下 18万円 20万円
10億円超50億円以下 36万円 40万円
50億円超 54万円 60万円
金額の記載のないもの 200円 200円
<建築工事の請負に関する契約書の印紙税額表>
契約書記載金額 税額
1万円未満 非課税
1万円以上100万円以下 200円
100万円超200万円以下 400円
200万円超300万円以下 1千円
300万円超500万円以下 2千円
500万円超1000万円以下 1万円
1000万円超5000万円以下 1万5千円
5000万円超1億円以下 4万5千円
1億円超5億円以下 8万円
5億円超10億円以下 18万円
10億円超50億円以下 36万円
50億円超 54万円
金額の記載のないもの 200円

登録免許税とは

土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。
登記は、司法書士に依頼するというのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかもしれません。しかし、登記のときには必ず税金を納めなければなりません。これが、登録免許税といわれるものです。

不動産取得税とは

土地や不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。そこで、不動産の“取得”ということに触れておきますが、それは現実に所有権を取得することで、登記が行われたか否かには関係がありません。また、その取得の原因が売買、交換、贈与、建築等のいずれであっても課税されます。ただし、相続による取得については課税されません。

住宅ローン控除とは

個人が住宅を新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築等をした際に、金融機関(銀行、信用金庫等の民間金融機関のほか、住宅金融支援機構等の公的な機関も含まれます)などから返済期間10年以上の融資を受けて住宅の取得等を した場合には、所定の手続きをとれば、自分がその住宅を住むことになった年から一定の期間にわたり、居住の用に供した年に応じて、所定の額が 所得税から控除されます。なお、この控除は、住宅とともに取得される敷地についても適用されます。

控除が受けられる住宅の要件

この制度の適用が受けられる住宅については、下記の一覧表に掲げるような要件があり、これを満たしていなければなりません。

  要件
新築住宅の場合 ①住宅を新築、または新築住宅を取得し、平成21年1月1日から平成25年12月31日めでにその住宅を自己の居住の用に供すること。
②工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
③床面積が50㎡以上であること。
④居住用と居住用以外の部分(たとえば店舗など)があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。(この場合には居住用の部分のみが控除の対象となります)
中古住宅の場合 ①中古住宅を取得し、平成21年1月1日から平成25年12月31日までに、その住宅を自己の居住の用に供すること。
②新築住宅の場合の②〜④と同じ。
③次のイ、ロのいずれかに該当すること
 イ.建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内の家屋であること
 ロ.築後年数に関わらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること
増改築等の場合 ①自ら所有し、居住している家屋で平成21年1月1日から平成25年12月31日までに増改築等を行い、同日までに入居すること
②工事費用が100万円を超えるものであること
③工事を行った家屋が居住用と居住用以外の部分があるときは居住用部分の工事費用が全部の工事費用の2分の1以上であること
④増改築等を行った後の住宅の床面積が50㎡以上であること
⑤増改築等を行った後の住宅の床面積の2分の1以上が居住用であること
⑥増改築等の日から6ヶ月以内に自己の居住の用に供すること

耐震改修工事

居住者が、平成21年1月1日から平成25年12月31日までの間に、一定の区域において、その者の居住の用に供する家屋(昭和56年5月31日以前に建築された家屋で一定のもの)の耐震改修をした場合に、下記の金額がその年分の所得税額から控除されます。

特別控除額 【実際に耐震改修に要した費用の額】か【その住宅耐震改修に係る標準的な工事費用相当額】のいずれか少ない額×10%(その額が20万円を超える場合は20万円を限度)
重複適用 この制度は住宅ローン控除と重複して適用することができます。
申告手続 この制度の適用を受けるには、確定申告書に ①この控除に関する明細書 ②地方公共団体の長が一定の区域内の家屋である旨、その住宅耐震改修をした家屋である旨及びその住宅耐震改修の費用の額を記載した書類等(住宅耐震改修等の証明書)を添付して提出する必要があります。

標準的な工事費用相当額とは、住宅耐震改修工事の種類ごとに標準的な工事費用の額として定められた金額にその住宅耐震改修工事を行った床面積等を 乗じて計算した金額をいいます。

贈与税とは

個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかるのが贈与税です。特に、時価より著しく低い価格で財産を買った場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合、借金の免除を受けた場合などは、贈与というイメージは薄いのですが、税法上、贈与があったものとみなされ、贈与税がかかりますので注意してください。

相続税とは

相続税とは、人が亡くなったときに、その亡くなった人(「被相続人」といいます。)から財産の移転を受けた場合にかかる税金です。この相続税は、相続や遺贈(遺言によるもの)によって財産を取得した個人に対して課されるものですが、その財産の課税価格の総額が遺産に係る基礎控除額以下であれば、課税されないこととされています。

渡所得の計算のあらまし

個人が、土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。 この課税対象となる利益のことを、税法上「譲渡所得(金額)」と呼んでいます。

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